Reality

Prodej nemovitosti má svá specifika a zákonem dané povinnosti, se kterými byste měli být seznámeni a které pro Vás můžeme zajistit. Naše společnost se zabývá především prodejem nemovitostí, a to v Královéhradeckém kraji a v Praze.

Daň z nemovitých věcí

  • Daň z nemovitých věcí, neboli postaru daň z nemovitosti, je jediná daň, která se platí předem.
  • Čas na podání daňového přiznání k dani z nemovitých věcí je na daný rok vždy do 31. ledna. Příklad: Koupili jste v roce 2018 nemovitost, pak musíte podat do 31. ledna 2019 daňové přiznání.
  • Povinnost se týká každého, kdo v předchozím roce získal do vlastnictví nemovitost; nezáleží, jestli jste ji koupili nebo dostali darem.
  • Poplatníkem daně je vždy ten, kdo je k 1. lednu daného roku vlastníkem (příklad: Paní Eva prodala byt v prosinci 2017, kupní smlouvy se vložili do katastru nemovitostí až 15. ledna 2018, poplatníkem daně za rok 2018, je tedy paní Eva.)
  • Je tu pár výjimek. Přiznání k dani z nemovitosti musíte v roce 2019 podat, pokud jste v roce 2018 na nemovitosti „měnili skutečnosti, které ovlivňují vyměření daně“. Změnou skutečnosti se myslí například to, že jste přistavovali a změnili tak výměru nemovitosti (např. přístavba podlaží nebo zvětšení zastavěné plochy).

Daň z nabytí nemovitých věcí

  • Daň z nabytí nemovitých věcí, dřív známá jako daň z převodu nemovitosti, se odvádí z úplatných převodů nemovitostí.
  • Daň z nabytí nemovitých věcí platí ze zákona už jen kupující. Změny, které schválili poslanci, zrušila i dosavadní institut ručitele, kterým je druhá strana obchodu. Cílem bylo mimo jiné odstranit „nežádoucí daňové optimalizace“.
  • Výše daně z nabytí činí 4% z nabývací hodnoty. Za nabývací hodnotu se nepovažuje vždy kupní cena. Finanční úřad kupní cenu uvedenou ve smlouvě srovnává buď s cenou zjištěnou (znaleckým posudkem), nebo takzvanou směrnou (tabulkovou) hodnotou nemovitosti. A platí samozřejmě ta částka, která bude při srovnání vyšší.
  • Daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí je nutné podat do konce třetího kalendářního měsíce, následujícího po měsíci, ve kterém byl proveden vklad práva do katastru nemovitostí. Daňové přiznání podáváte finančnímu úřadu, v jehož obvodu (kraji) se nemovitost nachází.
  • Příklad: Paní Eva koupila dům za 1.200.000,-Kč, počítá, že daň bude ve výši 4% z prodejní ceny, tj. 48.000,-Kč. Nechá udělat znalecký posudek, kde hodnota domu není 1,2 mil Kč, ale 1,600.000 Kč. Paní Eva musí tudíž finančnímu úřadu uhradit daň ve výši 64.000 Kč.

PENB (Průkaz energetické náročnosti budovy)

Budovy během celého životního cyklu spotřebovávají významné procento primárních energetických zdrojů a generují významné množství emisí CO2. Minimalizaci uvedené spotřeby a emisí lze dosáhnout snižováním energetické náročnosti budov. Jako prostředek k dosažení těchto cílů slouží hodnocení staveb z pohledu spotřeby energie (PENB) a stanovení požadavku na ně (vyhlášky a zákony). Tak jako známe energetické štítky u domácích spotřebičů, bude nyní takto označena každá budova. Energetická náročnost objektu je také přímo spojena s provozními náklady a tak tento průkaz, resp. energetická náročnost objektu bude hrát i důležitou roli při oceňování budovy na trhu ať už v případě prodeje, koupě nebo pronájmu.

Pro koho je energetický štítek povinný?

  • Povinnost opatřit si energetický štítek zatím neplatí pro každého. Aktuálně se nařízení týká především stavitelů a vlastníků (společenství vlastníků nevyjímaje) nových budov.
  • Energetický štítek si ovšem už nyní musí pořídit každý, kdo prodává, pronajímá nebo výrazněji přestavuje nemovitost stávající.
  • Pravidlo platí jak pro rodinné a bytové domy, tak i pro komerční a administrativní budovy.
  • Podpis smlouvy o pronájmu či prodeji nemovitosti by tak dnes podle zákona měl být možný pouze v případě, že si předem obstaráte štítek energetické náročnosti. A pozor! Pokud se chystáte přestavovat, musíte si štítek sehnat ještě dřív, než zažádáte o stavební povolení.

Jaké informace získám z PENB?

Zadavatel obdrží dokument o hodnocení budovy, jehož forma je předepsána vyhláškou Ministerstva průmyslu a obchodu č. 78/2013 Sb. O energetické náročnosti budov. Průkaz obsahuje protokol a shrnutí ve formě grafického vyjádření obsahující:

  • celkovou dodanou (vypočtenou) spotřebu energie budovy
  • celkovou vypočtenou spotřebu primární energie (je to spotřeba energie budovy upravená o energii potřebnou k jejímu „vytěžení“ a dopravě do místa spotřeby)
  • dílčí dodané energie pro technické systémy vytápění, chlazení, větrání, úpravu vlhkosti vzduchu, přípravu teplé vody a osvětlení
  • průměrný součinitel prostupu tepla Uem obálkou budovy (stěny, okna, dveře, střecha, podlaha na terénu nebo nad nevytápěným prostorem)
  • Vše je zatříděno do klasifikační třídy A až G. Každý průkaz je označen datem vydání a identifikačními údaji energetického specialisty. Platnost průkazu je 10 let, pokud nedojde ke změnám majícím vliv na spotřeby energií budovy.

Kdo nemusí vlastnit energetický průkaz

  • budovy do 50 m2
  • rodinné domy, které nehodláte prodávat ani pronajímat
  • staré domy postavené před rokem 1947 bez větší rekonstrukce, které se budou prodávat nebo pronajímat
  • kulturní památky a církevních objekty
  • rekreačních objekty, chaty, chalupy a dalších budovy používaných občasně
  • výrobních haly, dílny, zemědělské budovy aj. se spotřebou do 700 GJ ročně.

Podmínky

  • V případě výstavby nové budovy od 1.1.2018 je stavebník povinen dodržet požadavky na energetickou náročnost budovy při podání žádosti o stavební povolení nebo ohlášení stavby.
  • Od 1.1. 2018 je zpřísněn požadavek na výstavbu nových budov (zákon rozlišuje velikost budovy a od 1.1.2018 se tato povinnost vztahuje na budovy s energeticky vztažnou plochou nad 1500 m2, od 1.1. 2019 s plochou nad 350 m2 a od r.2020 na všechny budovy).

Stavebník, vlastník budovy nebo SVJ je povinen vyhotovit PENB:

  • při výstavbě nových budov nebo při větší změnách dokončených budov
  • pro bytové domy nebo administrativní budovy
  • s celkovou energeticky vztažnou plochou větší než 1500 m2 od 1.1.2015
  • s celkovou energeticky vztažnou plochou větší než 1000 m2 od 1.1.2017
  • s celkovou energeticky vztažnou plochou menší než 1000 m2 od 1.1.2019

Vlastník budovy nebo SVJ je povinen zajistit zpracování PENB od 1.1.2016:

  • Při prodeji budovy nebo ucelené části budovy
  • Při pronájmu budovy nebo ucelené části budovy
  • Povinnost předložení průkazu má výše uvedený před uzavření kupní/nájemní smlouvy
  • Povinnost předání originálu nebo úředně ověřené kopie má výše uvedený při uzavření kupní/nájemní smlouvy

Vlastník jednotky je povinen zajistit zpracování PENB od 1.1.2016:

  • Povinnost předložit PENB možnému kupujícímu/nájemci před uzavřením kupní/nájemní smlouvy
  • Povinnost předat originál nebo úředně ověřenou kopii PENB při uzavření kupní/nájemní smlouvy
  • POZOR! V případě, že vlastníkovi jednotky nebyl na písemné vyžádání předán PENB (od SVJ), může jej nahradit vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie pro příslušnou jednotku za uplynulé 3 roky; v tom případě pro něj neplatí povinnost podle předchozí odrážky

Našim klientům nabízíme zajištění vyhotovení PENB za výhodných podmínek.